Grondbeleid

Per 1 januari 2016 is de Wet modernisering vennootschapsbelasting (Vpb) van kracht geworden.
Vanaf het begin van de invoering Vpb was duidelijk dat de grondexploitaties door de nieuwe wet onder de vennootschapsbelasting vallen.

De winstbepaling voor de Vpb wijkt af van de exploitatieopzetten die zijn opgesteld conform het Besluit Begroting en Verantwoording. Belangrijke verschillen zijn de bovenwijkse voorzieningen en indirecte kosten. Reserveringen voor bovenwijkse voorzieningen zijn voor de Vpb geen kosten. Onze grondexploitatie is beperkt van omvang. De te betalen vennootschapsbelasting is daardoor ook beperkt. Over het jaar 2016 tot en met 2025 hebben we geen vennootschapsbelasting hoeven te betalen en hebben we een verrekenbaar verlies saldo. Eventueel te betalen belasting kan opgevangen worden vanuit de lopende exploitaties c.q. algemene reserve bouwgrondexploitaties. Voor mogelijk te betalen vennootschapsbelasting is daarom geen bedrag opgenomen.

De voorraad aan gronden en de boekwaarden van de plannen zijn beperkt van omvang waardoor de financiële risico’s gering zijn.

De commissie Besluit Begroting en Verantwoording heeft bepaald dat voor de winstneming uitgegaan moet worden van de ‘ percentage of completion ’-methode. Deze methode betekent dat voor zover gronden zijn verkocht en opbrengsten zijn gerealiseerd, tussentijds naar rato van de voortgang van de grondexploitatie winst wordt genomen. Afhankelijk van de daadwerkelijke verkopen wordt bij het opstellen van de jaarrekening bepaald of tussentijdse winstneming aan de orde is. De winsten van bouwgrondexploitaties worden in eerste instantie toegevoegd aan de algemene reserve bouwgrondexploitaties.

Voor verliezen is een voorziening getroffen. De voorziening wordt in mindering gebracht op de boekwaarde. De boekwaarde van de grondexploitaties bestaat uit de werkelijk gemaakte kosten minus de werkelijk gerealiseerde opbrengsten en de voorziening - indien een verlies verwacht wordt.

In 2023 zijn de grondprijzen door het college geactualiseerd. Voor grondgebonden woningen in de vrije sector is de prijs vastgesteld op € 300 per m2. Voor sociale huurwoningen is dit € 200 per m2 en voor sociale koop woningen € 250 per m2. Voor gestapelde woningen in de vrije sector geldt een vaste prijs van € 55.000 per woning.

In onderstaand overzicht is het verloop van de boekwaarden opgenomen.

Exploitatie Gennepermolen. De grondexploitatie Gennepermolen kent, als gevolg van vertraging in de planontwikkeling, een verlengde looptijd tot en met 2029. De jaarlijkse lasten, bestaande uit met name financieringskosten en interne uren, worden ten laste van de voorziening waardering grondexploitaties gebracht, waardoor de boekwaarde van de exploitatie niet verder toeneemt. Voor de werkzaamheden inzake het bouwrijp maken zijn voldoende middelen beschikbaar gesteld. In afwachting van de vaststelling van nieuwe ruimtelijke plannen bestaat de mogelijkheid dat eerder gemaakte financiële afspraken met betrekking tot grondverkopen en het woonrijp maken worden herzien. Ter afdekking van het verwachte negatieve resultaat is een voorziening getroffen.

Exploitatie Draaischijf. De grondexploitatie De Draaischijf fase 3 in Milsbeek kent als gevolg van gewijzigde ruimtelijke uitgangspunten een aangepaste programmering. De voorgenomen ontwikkeling van twee twee-onder-een-kapwoningen wordt vervangen door de realisatie van circa acht tot tien sociale huurwoningen. Door deze planwijziging wordt de looptijd van de grondexploitatie verlengd tot en met 2027. De resterende geraamde lasten hebben voornamelijk betrekking op het woonrijp maken van het plangebied en de daarmee samenhangende plankosten. Op basis van de huidige inzichten wordt de grondexploitatie naar verwachting afgesloten met een positief resultaat.

Exploitatie De Uitkomst. De grondexploitatie kent een looptijd tot en met 2026. De geraamde baten bestaan uit een nog te ontvangen compensatie voor uitgevoerd explosievenonderzoek. De geraamde lasten hebben betrekking op de kosten voor het woonrijp maken van het plangebied en de daarmee samenhangende plankosten. Op basis van de huidige inzichten wordt de grondexploitatie naar verwachting afgesloten met een negatief resultaat. Ter afdekking van dit verwachte tekort is een voorziening getroffen.

Exploitatie Kalboerstraat. De grondexploitatie Kalboerstraat in Gennep kent een geprognosticeerde looptijd tot en met 2026. De geraamde lasten bestaan voornamelijk uit kosten voor het woonrijp maken van het plangebied en de daarmee samenhangende plankosten. De geraamde baten betreffen een bijdrage voor de aanleg van particuliere parkeervakken alsmede een nog te ontvangen compensatie dan wel subsidie voor uitgevoerd explosievenonderzoek. Op basis van de huidige inzichten wordt de grondexploitatie in 2026 naar verwachting afgesloten met een positief resultaat.

Exploitatie Nieuwwijkstraat. De grondexploitatie Nieuwwijkstraat kent een geprognosticeerde looptijd tot en met 2027. De geraamde lasten hebben betrekking op de kosten voor het woonrijp maken van het plangebied. Op basis van de huidige inzichten wordt de grondexploitatie naar verwachting afgesloten met een negatief resultaat. Ter afdekking van dit verwachte tekort is een voorziening getroffen.

Exploitatie Wethoudershof. De grondexploitatie Wethoudershof kent een geprognosticeerde looptijd tot en met 2028. De geraamde baten bestaan uit opbrengsten uit grondverkopen. De geraamde lasten hebben betrekking op de kosten voor het bouw- en woonrijp maken van het plangebied alsmede de met de ontwikkeling samenhangende plankosten. Op basis van de huidige inzichten wordt de grondexploitatie naar verwachting afgesloten met een beperkt negatief resultaat. Ter afdekking van dit verwachte tekort is een voorziening getroffen.

De grondexploitaties zijn per balansdatum geactualiseerd. De nog te maken kosten, te realiseren opbrengsten en verwachte resultaten zijn weergegeven in onderstaande tabel. Van het resultaat is ook de contante waarde eind 2026 opgenomen.

Voor de verliezen op de plannen Gennepermolen, De Uitkomst, Nieuwwijkstraat en Wethoudershof is een voorziening beschikbaar, van in totaal € 1.203.000, zie ook jaarstukken 2025. Op basis van de huidige inschattingen wordt hier in 2026 € 159.000 aan onttrokken, daarmee is de omvang van de voorziening toereikend om de verwachte verliezen op te vangen.

De omvang van de algemene reserve grondexploitaties bedraagt in 2026 € 2.267.000. Dit bedrag kan ingezet worden om risico's van toekomstige exploitaties te dekken.